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FONCIÈRE FAMILIALE OU D’ENTREPRISE : STRUCTURER LA DÉTENTION DE VOTRE IMMOBILIER

Regrouper ses immeubles dans une société, la foncière, permet de gérer à plusieurs, de financer de nouvelles acquisitions, de séparer l'immobilier de l'activité professionnelle et de préparer la transmission par la donation progressive de parts. La structure doit pourtant être choisie avec soin, car elle détermine l'imposition pendant toute la durée de détention et au moment de la sortie.

Le cabinet Rozant & Cohen compare les scénarios chiffrés et structure votre foncière, de sa création à la transmission des parts.

SCI à l'impôt sur le revenu

La société civile immobilière soumise à l'impôt sur le revenu est transparente : chaque associé est imposé sur sa quote-part des loyers dans la catégorie des revenus fonciers, après déduction des charges et des intérêts d'emprunt. À la revente, il bénéficie du régime des plus-values des particuliers, avec des abattements pour durée de détention qui conduisent à une exonération totale après une longue durée. C'est la formule la plus adaptée à une détention patrimoniale longue et à la transmission.

Société à l'impôt sur les sociétés

L'option pour l'impôt sur les sociétés permet d'amortir les immeubles et de déduire l'ensemble des charges, ce qui réduit fortement l'imposition courante, avec un taux réduit d'impôt sur les sociétés sur une première tranche de bénéfices sous conditions. Les loyers peuvent être réinvestis sans imposition personnelle. En contrepartie, la plus-value de cession est calculée sur la valeur nette comptable, donc après amortissements, et la distribution des liquidités aux associés est imposée. L'option est en principe irrévocable.

Les locaux de l'entreprise

Pour un dirigeant, la question se pose souvent pour les locaux de son activité : achat par une SCI qui les loue à la société d'exploitation, par la société elle-même ou par une holding. La SCI dissocie l'immobilier de l'activité, ce qui facilite la cession ultérieure de l'entreprise et permet au dirigeant de conserver les murs. L'achat par la société d'exploitation ou par une holding peut être plus efficace pour le financement. Chaque option a des conséquences sur la transmission, la cession future et l'IFI.

La gouvernance

La gouvernance de la foncière est un point clé : statuts, pouvoirs du gérant, majorités, agrément des nouveaux associés et règles de sortie. Des statuts bien rédigés évitent l'essentiel des conflits familiaux.

Le démembrement des parts

La foncière est un support naturel de la transmission démembrée. Les parents donnent la nue-propriété des parts à leurs enfants et conservent l'usufruit, donc les loyers et, s'ils restent gérants, la maîtrise de la société.

Les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, fixée selon l'âge de l'usufruitier par le barème de l'article 669 du CGI : 60 % de la valeur des parts lorsque le donateur a entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans. Les parts étant évaluées après déduction de l'emprunt restant dû, une foncière endettée se transmet sur une base réduite. Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires, y compris sur la valorisation acquise entre-temps.

Le démembrement doit être anticipé dans les statuts. Le Code civil réserve à l'usufruitier le vote sur l'affectation des bénéfices et confie les autres décisions au nu-propriétaire. Les statuts peuvent aménager cette répartition, sans priver l'usufruitier de son vote sur les bénéfices. Ils doivent aussi régler le sort des réserves, qui reviennent en principe au nu-propriétaire, la charge des gros travaux et le devenir du prix en cas de vente d'un immeuble (remploi ou quasi-usufruit).

Sur le plan fiscal, l'usufruitier d'une SCI à l'IR est imposé sur les revenus fonciers et reste en principe redevable de l'IFI sur la valeur en pleine propriété des parts.

L'usufruit des parts détenu par la société d'exploitation

Le démembrement peut aussi associer la société d'exploitation à la foncière. Le dirigeant, éventuellement avec ses enfants, détient la nue-propriété des parts de la SCI, et la société d'exploitation, soumise à l'IS, en détient l'usufruit temporaire, en général pour dix à vingt ans.

Pendant cette durée, la quote-part de résultat de la SCI revenant à l'usufruitier est déterminée selon les règles de l'IS et imposée chez la société d'exploitation, et non plus chez le dirigeant au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Pour un dirigeant fortement imposé, l'écart de fiscalité sur les loyers est significatif, en particulier lorsqu'ils servent à rembourser l'emprunt de la SCI. À l'extinction de l'usufruit, les nus-propriétaires recueillent la pleine propriété de parts d'une SCI le plus souvent désendettée, sans imposition.

L'opération doit être construite dès l'origine. La cession par le dirigeant à sa société de l'usufruit temporaire des parts qu'il détient déjà a perdu son intérêt : le prix est imposé chez le cédant comme un revenu, dans la catégorie des revenus fonciers (article 13, 5 du CGI). On privilégie donc une acquisition démembrée, la société finançant l'usufruit et les personnes physiques la nue-propriété, lors de la constitution de la SCI ou de l'acquisition de l'immeuble.

Le schéma est régulièrement examiné par l'administration. L'usufruit doit être valorisé selon une méthode économique, fondée sur les flux attendus et non sur le barème fiscal, sa durée doit répondre à un besoin réel de l'entreprise et la société doit y trouver un intérêt propre, faute de quoi l'opération peut être remise en cause au titre de l'acte anormal de gestion ou de l'abus de droit.

Deux exemples

Une médecin achète, avec son associé, les locaux de leur centre médical pour 1,2 M€. Une SCI à l'impôt sur le revenu, dont chacun détient la moitié, acquiert les murs par emprunt et les loue à leur société d'exploitation. Les loyers remboursent le prêt, et les intérêts réduisent le revenu foncier imposable. À leur départ à la retraite, ils pourront céder la société d'exploitation tout en conservant les murs loués au repreneur, ou les vendre séparément.

Deux parents de 65 ans détiennent une SCI dont les parts valent 1 M€, nettes de l'emprunt. Ils donnent la nue-propriété à leurs deux enfants. La base taxable est de 600 000 €, soit 150 000 € reçus par chaque enfant de chaque parent. Après l'abattement de 100 000 €, chaque donation supporte environ 8 200 € de droits, soit près de 33 000 € au total. Les parents continuent de percevoir les loyers, et les enfants recueilleront la pleine propriété sans nouvelle imposition, quelle que soit alors la valeur des parts.

Les points de vigilance

Le loyer payé par la société d'exploitation doit correspondre à la valeur du marché.
Le choix entre l'IR et l'IS se fait au regard de la durée de détention et de l'usage des loyers.
Une société civile qui exerce une activité commerciale, comme la location meublée habituelle, peut devenir passible de l'IS de plein droit.
La location de locaux à sa propre société n'est pas toujours un bien professionnel au regard de l'IFI.
La donation de la nue-propriété doit être consentie par acte régulier plus de trois mois avant le décès, faute de quoi les parts peuvent être réintégrées dans la succession de l'usufruitier (article 751 du CGI). Un quasi-usufruit sur le prix de vente d'un immeuble doit être documenté avec soin.
Une SCI dont l'usufruit est détenu par une société à l'IS reste translucide : la société est imposée sur sa quote-part de résultat, même en l'absence de distribution. Une mise en réserve systématique des bénéfices, qui profite aux nus-propriétaires, peut être analysée comme un appauvrissement anormal de la société.

Notre accompagnement

Nous comparons les scénarios chiffrés, rédigeons les statuts, organisons les apports, les acquisitions et les démembrements, valorisons les usufruits et accompagnons la transmission des parts dans la durée.

Questions fréquentes

SCI à l'IR ou à l'IS : que choisir ?

L'IS est souvent plus favorable pendant la détention, l'IR à la revente et pour la transmission. Le bon choix dépend de la durée de détention, de la destination des loyers et de vos projets familiaux.

Faut-il acheter les locaux de mon entreprise via une SCI ?

C'est fréquent, car cela dissocie l'immobilier de l'activité et facilite la cession ultérieure de l'entreprise. Mais d'autres options peuvent être préférables selon le financement et votre horizon.

Peut-on transmettre les parts de la SCI tout en conservant les loyers ?

Oui, par la donation de la nue-propriété. Vous gardez l'usufruit, donc les revenus et, si vous restez gérant, la gestion. Les droits sont calculés sur la seule nue-propriété et la pleine propriété se reconstitue sans droits à votre décès.

Ma société peut-elle détenir l'usufruit des parts de ma SCI ?

Oui, c'est une organisation fréquente. Les loyers sont alors imposés à l'IS chez la société pendant la durée de l'usufruit, et vous retrouvez la pleine propriété des parts à son terme. L'opération doit être mise en place à l'origine, avec une valorisation économique de l'usufruit et une justification propre à l'entreprise.

Peut-on changer de régime fiscal en cours de vie de la société ?

L'option pour l'IS est en principe irrévocable, sous réserve d'une faculté de renonciation limitée dans le temps. Le choix initial doit donc être mûrement réfléchi.