Acquisition de locaux professionnels : comment structurer sans s’exposer ?
LA FISCALITÉ APPLICABLE À L’ACQUISITION DE LOCAUX PROFESSIONNELS SOULÈVE UNE QUESTION STRATÉGIQUE POUR DE NOMBREUX DIRIGEANTS ET PROFESSIONS LIBÉRALES : FAUT-IL ACHETER EN DIRECT, VIA UNE SCI À L’IMPÔT SUR LE REVENU (IR), OU PRÉFÉRER UNE SOCIÉTÉ À L’IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS (IS) ? CHAQUE CHOIX COMPORTE SES AVANTAGES… ET SES CONTRAINTES. DEPUIS QUELQUES ANNÉES, UNE ALTERNATIVE GAGNE DU TERRAIN : LE DÉMEMBREMENT TEMPORAIRE DE PARTS DE SCI, UN SCHÉMA STRUCTURANT PERMETTANT D’ARTICULER – LÉGALEMENT – LES ATOUTS DES RÉGIMES IS ET IR.
Concrètement, le montage repose sur une SCI à l’IR détenant l’immeuble, dont l’usufruit temporaire est acquis par une société soumise à l’IS (souvent la société d’exploitation ou une holding), tandis que la nue-propriété est détenue par le dirigeant et/ou ses enfants. Ce montage permet de réduire la fiscalité sur les revenus locatifs pendant la période de remboursement du prêt, tout en bénéficiant du régime favorable des plus-values privées lors de la revente, sans reprise des amortissements.
Ce schéma présente un intérêt encore renforcé à la lumière des réformes récentes du régime LMNP, qui restreignent sensiblement son attractivité fiscale.
Longtemps perçu comme à risque, le dispositif a été récemment validé par la Cour administrative d’appel de Paris (CAA Paris, 28 mai 2025), qui écarte la qualification d’abus de droit, en l’absence de fictivité ou de but exclusivement fiscal.
DANS CET ARTICLE, NOUS ANALYSONS :
I • Les différences fiscales entre acquisition à l’IR et à l’IS
II • Le fonctionnement du démembrement temporaire de parts de SCI
III • Les précautions à prendre pour sécuriser fiscalement ce schéma
I. Acquisition des locaux professionnels : IR ou IS ?
Lorsqu’un chef d’entreprise ou une société souhaite acquérir ses locaux professionnels, deux grands régimes fiscaux s’offrent à lui : l’impôt sur le revenu (IR), via une SCI transparente, ou l’impôt sur les sociétés (IS), en optant pour une structure opaque, comme une SCI soumise à l’IS ou une société commerciale.
CES RÉGIMES SONT PROFONDÉMENT DIFFÉRENTS DANS LEUR LOGIQUE FISCALE :
Régime IR : exonération à terme et souplesse de la transmission mais des revenus fonciers lourdement fiscalisés
Opter pour une SCI à l’IR présente comme avantage l’application d’abattements pour durée de détention (100 % au-delà de 22 ans pour l’IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux) permettant une exonération totale à terme sur la plus-value ;
Mais le régime IR présente aussi des inconvénients importants :
Les revenus fonciers sont lourdement fiscalisés : jusqu’à 45 % d’impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, et parfois la CEHR (3 % ou 4 % supplémentaires) ;
L’impossibilité de déduire l’amortissement du bien entraîne une assiette taxable élevée, ce qui est particulièrement pénalisant lorsque la SCI rembourse un emprunt et ne dispose donc pas de trésorerie permettant à ses associés d’acquitter les impositions.
Régime IS : une fiscalité différée, mais potentiellement lourde à la sortie
Choisir une société à l’IS permet à l’inverse de minimiser la fiscalité pendant la détention grâce au taux d’IS (15 % jusqu’à 42 500 €, 25 % au-delà) et à la déduction des amortissements comptables.
Mais cette option génère (potentiellement) un coût fiscal important à la sortie.
En effet, en cas de cession, la plus-value est calculée à partir de la valeur nette comptable (VNC) après amortissements : le prix d’acquisition est mécaniquement réduit, ce qui gonfle artificiellement la plus-value imposable. Par ailleurs, la plus-value ne bénéficie pas d’abattement pour durée de détention, contrairement au régime des particuliers.
Enfin, en cas de distribution du produit de cession éventuelle, le contribuable sera confronté à une double imposition, bien souvent mal perçue : IS sur la plus-value, puis imposition éventuelle des dividendes distribués (flat tax ou barème progressif). Ceci peut conduire à une imposition correspondant, dans certains cas, à 50% du prix de vente !
En résumé, choisir entre IR et IS revient à arbitrer entre :
Fiscalité allégée à l’entrée et en cours de détention (IS), mais lourde à la sortie ;
Fiscalité plus lourde à l’entrée (IR), mais quasi-nulle à terme sur la plus-value.
Face à ce dilemme, les praticiens ont développés une structuration hybride via un démembrement temporaire de propriété, permettant de cumuler les avantages des deux régimes… tout en maîtrisant les risques fiscaux.
II. Démembrement de propriété : allier le meilleur de l’IS et de l’IR
Le démembrement temporaire consiste à séparer l’usufruit (droit de percevoir les revenus) de la nue-propriété (droit de disposer du bien) pendant une durée déterminée. Appliqué aux parts sociales d’une SCI à l’IR, ce mécanisme permet de faire porter la fiscalité des revenus sur un tiers fiscalement distinct : en pratique, une société soumise à l’IS, souvent la société d’exploitation elle-même ou une holding familiale.
Dans ce schéma :
L’usufruitier (la société à l’IS) perçoit le résultat de la SCI (déterminé selon les règles de l’impôt sur les sociétés, donc en prenant en compte les amortissements) et le déclare dans ses résultats imposables.
Les nus-propriétaires (le dirigeant et/ou sa famille) ne supportent aucune fiscalité sur les revenus pendant la durée du démembrement.
À l’issue de la période de démembrement (qui est rappelons-le, temporaire) :
L’usufruit s’éteint automatiquement, sans aucune imposition (pas de droit de mutation, pas d’imposition sur le gain latent – art. 1133 CGI).
Les nus-propriétaires deviennent pleins propriétaires des parts de la SCI.
En cas de revente de l’immeuble, le régime des plus-values des particuliers s’applique, avec l’abattement pour durée de détention calculé depuis l’acquisition du bien immobilier
Ce point est fondamental : contrairement aux SCI à l’IS, aucune plus-value professionnelle n’est à craindre pour autant que le bien immobilier soit détenu à long terme. En d’autres termes, le schéma permet de bénéficier d’une fiscalité très favorable sur les loyers et également sur la plus-value de cession éventuelle.
III. Précautions à prendre pour sécuriser le schéma
Comme tout montage fiscalement optimisé, le démembrement temporaire doit reposer sur des fondations juridiques solides, parmi lesquelles :
Rédaction rigoureuse des statuts de la SCI : répartition des droits aux bénéfices, des droits de vote, des pouvoirs de gestion ;
Valorisation économique de l’usufruit fondée sur les flux prévisionnels réels (méthode DCF) : l’usufruit doit avoir une valeur réelle significative, justifiant l’intérêt économique de la société ;
Distribution effective de dividendes : l’usufruitier doit percevoir une rémunération correspondant à son droit. Une absence de flux ou un déficit systématique sur toute la durée expose à une requalification pour abus de droit ;
Conformité aux critères de substance : la société usufruitière doit disposer de fonds propres, d’une activité économique et d’une motivation réelle autre que fiscale.
La jurisprudence récente¹ confirme que, si ces conditions sont respectées, le schéma ne constitue pas un abus de droit, même s’il produit un avantage fiscal conséquent. Ce qui renforce considérablement sa sécurité juridique.
IV. Conclusion : un levier fiscal intéressant, à manier avec rigueur
Le démembrement temporaire de parts de SCI, avec usufruit acquis par une société à l’IS et nue-propriété détenue par l’entrepreneur ou ses proches, constitue aujourd’hui l’un des outils les plus efficaces pour optimiser l’acquisition de locaux professionnels.
Ce schéma structurant permet d’alléger fortement la fiscalité des loyers pendant la période d’emprunt, tout en assurant, à terme, une sortie en plus-value des particuliers exonérée après 30 ans, sans reprise des amortissements. Il combine ainsi le rendement économique du régime IS avec la souplesse patrimoniale du régime IR, dans une logique de pérennité et de transmission familiale.
La récente décision de la Cour administrative d’appel de Paris rappelle cependant un principe fondamental : ce type de montage n’échappe à la qualification d’abus de droit que s’il repose sur une justification économique réelle, une valorisation sincère des droits démembrés, et une gestion effective des flux.
Chez Rozant & Cohen, nous structurons ces opérations avec exigence et prudence, en intégrant les contraintes juridiques, fiscales et économiques propres à chaque projet. Notre rôle : construire des stratégies d’investissement immobilier sécurisées, compatibles avec les objectifs de l’entreprise et du dirigeant.
Car anticiper, sécuriser et transmettre dans un cadre juridiquement solide, c’est bien plus qu’une optimisation : c’est une vision durable du patrimoine professionnel.
1 • Cour administrative d’appel de Paris, 5ème Chambre, 28 mai 2025, 24PA01225
Article écrit par Clément Rozant et Joy Fant.
À PROPOS DES AUTEURS
CLÉMENT
Rozant
ASSOCIÉ FONDATEUR
AVOCAT À LA COUR
Clément a commencé sa carrière en janvier 2010 au sein du cabinet CMS Bureau Francis Lefebvre avant de fonder le cabinet Rozant & Cohen en novembre 2015.
JOY
Fant
AVOCAT ASSOCIÉE
Joy Fant a débuté sa carrière en 2010 au sein de plusieurs cabinets spécialisés en droit des affaires avant de rejoindre le cabinet RC en tant qu'associée en janvier 2025.
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