TRANSMETTRE VOTRE PATRIMOINE IMMOBILIER À VOS ENFANTS
L'immobilier représente souvent la plus grande part du patrimoine familial, et l'un des plus difficiles à partager : un bien ne se divise pas comme un portefeuille de titres, et l'indivision entre héritiers est une source fréquente de blocages. Une transmission préparée de votre vivant permet de réduire les droits, de préserver l'unité du patrimoine et de conserver les revenus aussi longtemps que vous le souhaitez.
Donner un bien ou des parts de SCI
La donation directe d'un bien convient à une transmission ponctuelle, par exemple d'un appartement à un enfant. La détention par une société civile offre plus de souplesse : les parts peuvent être données progressivement, en profitant des abattements renouvelés tous les quinze ans, l'endettement de la société vient en déduction de la valeur des parts, et les statuts permettent d'organiser la gestion et de protéger l'unité du patrimoine, en réservant par exemple les pouvoirs au gérant.
Le démembrement de propriété
C'est l'outil le plus utilisé : vous donnez la nue-propriété des biens ou des parts et conservez l'usufruit, donc les loyers ou l'usage. Les droits portent sur la seule valeur de la nue-propriété, fixée selon votre âge par le barème légal (voir notre page Donations), et vos enfants deviendront pleins propriétaires à votre décès sans droits supplémentaires. En revanche, il ne réduit pas l'IFI : sauf exceptions, l'usufruitier reste imposé sur la valeur en pleine propriété.
La donation-partage
La donation-partage permet de répartir les biens entre vos enfants en figeant leur valeur au jour de la donation. Elle évite les discussions de valorisation au moment de la succession, ce qui est précieux lorsque les biens sont de nature et de valeur différentes. Elle peut associer vos petits-enfants, avec l'accord de vos enfants.
Un exemple
Un couple de 68 ans détient, via une SCI, trois appartements locatifs d'une valeur totale de 1,8 M€, sur lesquels il reste 400 000 € d'emprunt. La valeur nette des parts est donc de 1,4 M€. Le couple donne la nue-propriété de la totalité des parts à ses deux enfants. La nue-propriété vaut 60 % de la valeur, soit 840 000 €, c'est-à-dire 210 000 € reçus par chaque enfant de chacun de ses parents. Après l'abattement de 100 000 €, les droits ne portent que sur 110 000 € par donation, et le couple conserve l'intégralité des loyers.
Les points de vigilance
La valeur des biens et des parts doit être justifiée, une sous-évaluation exposant à un redressement.
Les statuts de la SCI doivent organiser les droits de l'usufruitier et des nus-propriétaires, notamment sur les décisions importantes et l'affectation des résultats.
Une donation de parts suivie d'un rachat ou d'une réappropriation par le donateur expose à l'abus de droit.
La réserve héréditaire de chaque enfant doit être respectée.
Notre accompagnement
Nous construisons avec vous une stratégie de transmission chiffrée, rédigeons les statuts et pactes adaptés, coordonnons l'opération avec votre notaire et accompagnons les donations successives dans le temps.
Questions fréquentes
Est-il plus avantageux de donner un bien ou des parts de SCI ?
Les parts offrent plus de souplesse : donation progressive, déduction de l'endettement, gestion centralisée. La donation directe reste adaptée pour un bien isolé sans dette.
Puis-je continuer à percevoir les loyers après la donation ?
Oui, si vous donnez la nue-propriété et conservez l'usufruit.
Que se passe-t-il si le bien est vendu après la donation de la nue-propriété ?
Le prix est en principe réparti entre usufruitier et nus-propriétaires, sauf convention de quasi-usufruit ou de remploi. Le pacte adjoint ou les statuts doivent anticiper ce cas.
Voir aussi : Donations, Foncière familiale ou d'entreprise, Investissements immobiliers des non-résidents.
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