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INVESTIR DANS L'IMMOBILIER EN FRANCE DEPUIS L'ÉTRANGER

Un non-résident qui achète un appartement à Paris, une maison sur la côte, un chalet à la montagne ou un immeuble de rapport doit choisir dès l'acquisition la façon de le détenir. Ce choix commande l'imposition des loyers, de la plus-value de revente, de l'IFI et de la transmission, en France comme dans son pays de résidence. Il se règle beaucoup plus simplement avant la signature de la promesse qu'après.

Les loyers

Les revenus locatifs d'un bien situé en France sont imposables en France, quel que soit le pays de résidence du propriétaire, en principe avec un taux minimum d'imposition de 20 %, sauf à démontrer que le taux moyen calculé sur les revenus mondiaux serait inférieur. Les prélèvements sociaux s'y ajoutent, à un taux réduit pour les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un autre État européen. Le pays de résidence peut aussi imposer ces revenus, la convention fiscale évitant la double imposition.

La revente

La plus-value réalisée par un non-résident lors de la revente est soumise à un prélèvement spécifique, avec des abattements pour durée de détention qui conduisent à une exonération totale après une longue durée de détention. Le notaire prélève l'impôt lors de la vente, et la désignation d'un représentant fiscal est requise dans certains cas, selon le pays de résidence et le prix de cession.

Détention directe ou par société

La détention en direct est la plus simple. La société civile immobilière facilite la gestion à plusieurs et la transmission, tout en restant transparente pour l'impôt. La société soumise à l'impôt sur les sociétés permet d'amortir le bien, mais alourdit la sortie. Les structures étrangères (société, trust, fondation) ou les chaînes de sociétés mêlant entités françaises et étrangères exposent en outre à la taxe de 3 %.

La taxe de 3 % sur les immeubles détenus par des entités

Toute entité juridique, française ou étrangère (société, organisme, fiducie, trust), qui possède un immeuble en France ou des droits réels sur un tel bien, directement ou à travers une ou plusieurs sociétés interposées, est redevable chaque année d'une taxe égale à 3 % de la valeur vénale de l'immeuble au 1er janvier. La taxe est due quelle que soit la quote-part détenue et quel que soit le nombre d'entités dans la chaîne. Elle est calculée sur la valeur du bien, sans déduction des dettes, et peut donc dépasser les loyers perçus.

Plusieurs exonérations existent. Les principales concernent :

les entités dont les immeubles français représentent moins de 50 % de leurs actifs en France, hors immeubles affectés à une activité professionnelle autre qu'immobilière,
les sociétés cotées et leurs filiales détenues en totalité,
les entités établies en France, dans l'Union européenne ou dans un pays lié à la France par une convention d'assistance administrative, dont la quote-part dans les immeubles français est inférieure à 100 000 € ou à 5 % de leur valeur,
ces mêmes entités lorsqu'elles déposent chaque année, au plus tard le 15 mai, une déclaration indiquant les immeubles détenus au 1er janvier, leur valeur, et l'identité des associés détenant plus de 1 % du capital.

Cette déclaration annuelle est désormais la voie normale d'exonération pour une SCI ou une société étrangère. Depuis la réforme entrée en vigueur en juin 2026, la loi ne prévoit plus l'option qui permettait de s'engager à communiquer ces informations à l'administration sur demande. Une déclaration partielle n'exonère que la fraction correspondant aux associés identifiés. Les entités établies dans un État ou territoire non coopératif ou sans convention d'assistance administrative ne peuvent pas bénéficier de ces exonérations déclaratives.

En pratique, chaque entité de la chaîne doit être examinée. Une SCI française détenue par une société luxembourgeoise, elle-même détenue par un trust, suppose que chacune remplisse les conditions d'exonération et accomplisse ses obligations déclaratives. Un oubli, une année, suffit à rendre la taxe exigible.

L'IFI et la transmission

Le non-résident est redevable de l'IFI sur ses biens immobiliers situés en France, y compris détenus par société, lorsque leur valeur nette dépasse 1,3 million d'euros. À son décès, ses biens immobiliers français sont soumis aux droits de succession en France, sous réserve des conventions, et leur dévolution peut obéir à une loi étrangère (voir Successions internationales).

Deux exemples

Un couple résident à Genève achète un appartement à Paris pour 2,5 M€, financé en partie par un prêt de 1 M€, pour y loger ses enfants étudiants. La détention par une SCI dont les enfants reçoivent progressivement des parts permet de préparer la transmission. Le prêt réduit l'assiette de l'IFI, sous réserve des règles applicables aux dettes. La SCI, établie en France, échappe à la taxe de 3 % à condition de déposer chaque année sa déclaration avant le 15 mai.

Un entrepreneur résident à Dubaï détient, via une société luxembourgeoise, une SCI propriétaire d'un immeuble parisien valorisé 3 M€. Si la société luxembourgeoise omet de déclarer ses associés au 15 mai, la taxe de 3 % s'élève à 90 000 € pour l'année, indépendamment des loyers et de l'endettement. Une revue annuelle des déclarations, ou une restructuration de la chaîne de détention, évite ce risque.

Les points de vigilance

La convention fiscale avec votre pays de résidence peut modifier la répartition du droit d'imposer.
Toute structure détenant un immeuble français, même française, doit être vérifiée au regard de la taxe de 3 % avant l'acquisition puis chaque année.
La déclaration au 15 mai doit être déposée tous les ans, même en l'absence de changement ou de loyers.
Les obligations déclaratives annuelles (revenus fonciers, IFI, taxe de 3 %) restent dues même lorsque le bien est inoccupé.
La location meublée relève d'un régime distinct de la location nue.

Notre accompagnement

Nous structurons votre acquisition avant la signature de la promesse, vérifions l'application de la convention fiscale avec votre pays de résidence, auditons les chaînes de détention au regard de la taxe de 3 %, préparons les déclarations annuelles, rédigeons les statuts des sociétés et assurons le suivi de vos obligations, en français comme en anglais. En cas de redressement, nous vous assistons dans la régularisation ou la contestation.

Questions fréquentes

Une SCI française est-elle concernée par la taxe de 3 % ?

Oui, la taxe vise aussi les entités françaises. Une SCI peut en être exonérée, notamment en déposant chaque année avant le 15 mai la déclaration de ses immeubles et de ses associés. Elle peut aussi être exposée à travers ses associés si ceux-ci sont des sociétés étrangères.

Comment éviter la taxe de 3 % avec une société étrangère ?

La société doit être établie dans un État ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative, et déposer chaque année la déclaration de ses immeubles et de ses associés. À défaut, la détention directe ou par une autre structure doit être envisagée.