Taxe de 3% sur les immeubles détenus par des entités étrangères : vers la fin de l’option d’engagement ?

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26 mars

Écrit par Ilana Rebbouh & Clément Rozant

LE PROJET DE LOI RELATIF À LA LUTTE CONTRE LES FRAUDES SOCIALES ET FISCALES CONTIENT UNE MESURE QUI MÉRITE UNE ATTENTION PARTICULIÈRE POUR LES GROUPES INTERNATIONAUX, HOLDINGS PATRIMONIALES ET STRUCTURES INTERPOSÉES DÉTENANT DE L’IMMOBILIER EN FRANCE. SON ARTICLE 23 BIS VISE À DURCIR LE RÉGIME DÉCLARATIF DE LA TAXE DE 3 % SUR LA VALEUR VÉNALE DES IMMEUBLES : L’EXONÉRATION NE REPOSERAIT PLUS SUR UN SIMPLE ENGAGEMENT DE COMMUNIQUER LES INFORMATIONS À LA DEMANDE DE L’ADMINISTRATION, MAIS SUR LE DÉPÔT SYSTÉMATIQUE D’UNE DÉCLARATION ANNUELLE. À CELA S’AJOUTERAIT, POUR LES ENTITÉS NON RÉSIDENTES SANS ÉTABLISSEMENT STABLE EN FRANCE, L’OBLIGATION DE DÉSIGNER UN REPRÉSENTANT FISCAL EN FRANCE. (ASSEMBLÉE NATIONALE).

I. Comment fonctionne aujourd’hui la taxe de 3 % ?

La taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles français, prévue à l’article 990 D du Code général des impôts (CGI), s’applique en principe aux entités juridiques — personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables — qui détiennent, directement ou par entité interposée, un ou plusieurs immeubles situés en France ou des droits réels immobiliers portant sur ces biens. Son taux est fixé à 3 % de la valeur vénale des immeubles ou droits concernés au 1er janvier de l’année concernée. (Légifrance)

Le dispositif est large. Il ne vise pas seulement la détention directe d’un immeuble français. Une entité est également regardée comme entrant dans le champ de la taxe lorsqu’elle détient une participation, quelle qu’en soit la forme ou la quotité, dans une autre entité elle-même propriétaire d’un immeuble situé en France ou titulaire d’un droit réel immobilier sur un tel bien. En d’autres termes, la taxe appréhende la chaîne de détention, et non le seul propriétaire immédiat de l’actif immobilier. (Bofip)

Cette taxe poursuit une finalité qui dépasse la seule logique de rendement. Elle constitue surtout un instrument de transparence fiscale destiné à identifier les détenteurs effectifs des structures possédant de l’immobilier en France et à limiter l’opacité de certains montages patrimoniaux ou internationaux. C’est ce qui explique que, dans la pratique, l’enjeu principal ne soit pas seulement l’existence de la taxe elle-même, mais le respect des conditions permettant d’en être exonéré. (vie-publique.fr )

En pratique, la taxe est souvent neutralisée par les exonérations prévues à l’article 990 E du CGI. Certaines tiennent à la nature de l’entité ou à la composition de ses actifs ; d’autres reposent sur une logique déclarative. Le BOFiP rappelle notamment que les entités entrant dans le champ de la taxe peuvent, sous certaines conditions, bénéficier d’une exonération totale sur le fondement du d du 3° de l’article 990 E si elles communiquent chaque année certaines informations à l’administration fiscale ou prennent l’engagement de les communiquer sur demande. (Légifrance )

C’est ce point qui rend le régime actuel singulier. Pour certaines structures, l’exonération totale peut aujourd’hui être obtenue soit par une déclaration spontanée, soit par un simple engagement de communication (à matérialiser dès la date d’acquisition du bien ou droit immobilier visé le cas échéant, avec une tolérance de 2 mois suivant la date d’acquisition en pratique). Le BOFiP précise d’ailleurs que lorsque les informations requises sont portées sur une déclaration n° 2746-SD souscrite spontanément au plus tard le 15 mai de l’année concernée, l’exonération totale peut être accordée ; mais il confirme aussi que le régime actuel repose encore sur cette alternative entre déclaration et engagement. (Bofip )

II. Une taxe peu visible, mais redoutable en cas de contrôle

La taxe de 3 % est parfois traitée comme un sujet secondaire, alors qu’elle peut produire des effets très lourds en contrôle. D’abord, parce que son assiette correspond à la valeur vénale de l’actif immobilier. Ensuite, parce que le défaut de respect des obligations déclaratives peut faire tomber l’exonération et conduire à une taxation particulièrement coûteuse. Le BOFiP rappelle, pour les entités effectivement redevables, l’obligation de souscrire chaque année au plus tard le 15 mai une déclaration mentionnant notamment le lieu de situation, la consistance et la valeur vénale des immeubles et droits immobiliers imposables possédés au 1er janvier, l’identité et l'adresse de leurs actionnaires, associés ou autres membres et le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d'eux. (Bofip)

Le sujet intéresse donc au premier chef les groupes étrangers, les structures patrimoniales et toutes les chaînes de détention plus généralement dans lesquelles une entité non-résidente apparaît au-dessus d’un actif immobilier français. La taxe fonctionne en réalité comme un outil de police fiscale : elle incite fortement les structures concernées à documenter la propriété économique des immeubles et à rendre cette information accessible à l’administration. (Assemblée Nationale)

III. Ce que changerait l’article 23 bis

a. Déclaration systématique

L’article 23 bis du projet de loi relatif à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales vise à modifier cette logique. D’après les travaux parlementaires, l’objectif est de supprimer l’option consistant à simplement s’engager à communiquer les informations à la demande de l’administration, pour la remplacer par une obligation déclarative annuelle. L’exonération ne reposerait donc plus sur une information disponible “sur demande”, mais sur une transmission systématique et préalable. (Assemblée Nationale)

Le rapport parlementaire de l’Assemblée nationale présente clairement cette évolution comme un renforcement de l’efficacité du contrôle. L’idée est simple : l’administration estime que le mécanisme actuel ne permet pas une connaissance suffisamment immédiate et exploitable des chaînes de détention, alors même que la taxe de 3 % sert aussi, indirectement, à nourrir le contrôle d’autres impositions patrimoniales. La réforme entend donc faire passer le régime d’une logique de disponibilité de l’information à une logique de déclaration systématique. (Assemblée Nationale)

Concrètement, le texte issu des travaux parlementaires prévoit que l’entité devrait déposer chaque année, au plus tard le 15 mai, une déclaration comportant les renseignements requis pour bénéficier de l’exonération. Sur le fond, le contenu attendu n’est pas radicalement nouveau : il s’agit toujours, pour l’essentiel, d’identifier les immeubles ou droits immobiliers détenus, leur valeur, ainsi que les associés, actionnaires ou autres membres de l’entité et le niveau de leurs droits. Le changement est avant tout procédural, mais ses conséquences pratiques sont réelles. (Assemblée Nationale)

b. Désignation d’un représentant fiscal en France

L’autre apport notable de l’article 23 bis concerne les entités non-résidentes sans établissement stable en France. Le texte prévoit la désignation obligatoire d’un représentant fiscal domicilié ou établi en France, habilité à recevoir l’ensemble des communications, pièces de procédure et notifications relatives au contrôle de la taxe de 3 %, contre une simple faculté pour l’administration de la demander à date. La logique est ici très opérationnelle : permettre à l’administration de disposer, en toute hypothèse, d’un interlocuteur identifié pour conduire ses procédures. (Assemblée Nationale)

Le mécanisme envisagé est même plus robuste qu’une simple obligation de désignation : à défaut de représentant expressément nommé, l’entité juridique la plus proche des immeubles ou droits immobiliers dans la chaîne de détention, dès lors qu’elle est connue de l’administration fiscale, serait réputée habilitée à recevoir ces actes. Autrement dit, l’absence de désignation ne ferait plus obstacle à la notification des actes de procédure. C’est un point important, notamment du point de vue du contrôle et du contentieux. (Assemblée Nationale)

IV. Une réforme formaliste, mais loin d’être anodine

Sur le papier, on pourrait être tenté de voir dans cette réforme un simple ajustement déclaratif. Ce serait une lecture trop rapide. L’article 23 bis ne crée pas la taxe de 3 %, ni même l’obligation de transparence qui lui est attachée. En revanche, il réduit nettement la souplesse dont bénéficiaient jusqu’ici certaines structures en substituant une obligation de dépôt annuel à une faculté d’engagement. Il transforme ainsi une exonération “à condition de pouvoir répondre” en une exonération “à condition d’avoir déjà déclaré”. (Assemblée Nationale)

Pour les praticiens, la conséquence est immédiate : il faudra revoir les process de conformité des groupes et structures étrangères détenant, directement ou indirectement, de l’immobilier français. Les entités qui se considéraient peu exposées parce qu’elles relevaient d’une exonération devront sécuriser la collecte des informations en amont, vérifier l’identification de tous les maillons pertinents dans la chaîne de détention et, le cas échéant, organiser la désignation d’un représentant fiscal en France. (Assemblée Nationale)

V. Où en est le texte à ce stade ?

Il convient toutefois de rester prudent sur la formulation. À la date du 12 mars 2026, il s’agit encore d’un projet de loi en cours de navette. Le dossier législatif de l’Assemblée nationale indique que le texte a été déposé au Sénat le 14 octobre 2025, adopté par le Sénat le 18 novembre 2025, puis discuté en première lecture à l’Assemblée nationale à partir du texte adopté par la commission, avec une discussion en séance publique le 25 février 2026. Il est donc plus exact de parler d’une réforme en voie d’adoption que d’une règle déjà entrée en vigueur. (Assemblée Nationale)

Autrement dit, le signal politique est très clair, mais le commentaire doit encore être formulé au conditionnel. Si le texte est définitivement adopté en l’état, l’exonération de taxe de 3 % pour les entités concernées deviendra plus formaliste, plus systématique et plus facile à contrôler pour l’administration. (Assemblée Nationale)

Conclusion

L’article 23 bis ne bouleverse pas la philosophie de la taxe de 3 %

Il en révèle plutôt la logique profonde. Ce prélèvement n’est pas seulement une charge potentielle sur l’immobilier français détenu par des entités juridiques ; c’est aussi, et peut-être surtout, un outil de transparence. En supprimant l’option d’engagement au profit d’une déclaration annuelle obligatoire, le projet de loi renforce cette dimension et confirme une tendance bien connue du droit fiscal contemporain : les exonérations subsistent, mais à condition d’être de plus en plus documentées, tracées et organisées en amont. (Légifrance)

FAQ

C’est une taxe annuelle prévue à l’article 990 D du CGI, due en principe par certaines entités juridiques qui détiennent directement ou indirectement des immeubles situés en France ou des droits réels immobiliers sur ces biens. (Légifrance )
Sont visées les personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables, y compris lorsqu’elles détiennent l’immeuble par l’intermédiaire d’une autre entité. (Légifrance )
Le CGI prévoit plusieurs cas d’exonération (entités juridiques exonérées par leur nature et entités juridiques exonérées par le lieu de situation de leur siège), notamment lorsque certaines obligations de transparence sont respectées dans les conditions prévues à l’article 990 E du CGI. (Légifrance)
Le projet de loi prévoit de supprimer l’option consistant à simplement s’engager à communiquer les informations à l’administration, au profit d’une déclaration annuelle obligatoire, et d’une désignation obligatoire d’un représentant fiscal en France (Assemblée Nationale)
Il s’agit, en pratique, de la déclaration n° 2746-SD, déjà mentionnée par le BOFiP pour les obligations déclaratives liées à la taxe de 3 %. (Bofip)
Oui, selon le texte examiné, les entités non résidentes sans établissement stable en France devraient désigner un représentant fiscal habilité à recevoir les actes liés au contrôle de la taxe. (Assemblée Nationale)
Non. Au 12 mars 2026, le texte est encore en cours de navette parlementaire. (Assemblée Nationale)

Sources

Assemblée nationale, Projet de loi relatif à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales – dossier législatif, 17e législature. (Assemblée Nationale)
Légifrance, Projet de loi relatif à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales (dossier législatif SFHT2521808L). (Légifrance)
Légifrance, CGI, article 990 D. (Légifrance)
Légifrance, CGI, article 990 E. (Légifrance)
BOFiP-Impôts, BOI-PAT-TPC-30 – obligations déclaratives, paiement, contrôle, sanctions et contentieux. (Bofip)
BOFiP-Impôts, BOI-PAT-TPC-20-20 – entités juridiques pouvant bénéficier d’une exonération conditionnée par le lieu de situation de leur siège. (Bofip)

Article écrit par Ilana Rebbouh & Clément Rozant

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À PROPOS DES AUTEURS

CLÉMENT

Rozant

ASSOCIÉ FONDATEUR
AVOCAT À LA COUR

Clément a commencé sa carrière en janvier 2010 au sein du cabinet CMS Bureau Francis Lefebvre avant de fonder le cabinet Rozant & Cohen en novembre 2015.

ILANA

Rebbouh

AVOCAT FISCALISTE

Ilana a rejoint le cabinet Rozant & Cohen en octobre 2021, après des expériences en fiscalité en cabinets d’avocats et en entreprise, notamment au sein de la Direction fiscale de Thales.