PACTE DUTREIL ET LOI DE FINANCES 2026 : CE QUI CHANGE POUR LA TRANSMISSION D’ENTREPRISE
La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 procède à un recentrage significatif du Pacte Dutreil, dispositif phare de la transmission d’entreprise en France. Dans un contexte marqué par le déficit budgétaire et la publication d’un rapport à charge de la Cour des comptes, le législateur a choisi de renforcer les exigences du dispositif sans le remettre fondamentalement en cause : exclusion des biens dits « somptuaires » et des actifs non professionnels de l’assiette de l’exonération, allongement de l’engagement individuel de conservation de quatre à six ans. Si l’exonération de 75 % demeure intacte, la réforme impose désormais un audit approfondi des actifs de l’entreprise et une anticipation renforcée de la transmission.
I. Un dispositif dans le viseur : le rapport de la Cour des comptes
Le Pacte Dutreil, prévu par les articles 787 B et 787 C du Code général des impôts, permet de transmettre une entreprise familiale en bénéficiant d’une exonération de 75 % des droits de mutation à titre gratuit sur la valeur des titres transmis, sous réserve du respect d’engagements de conservation et de direction. Ce mécanisme, institué en 2000 et progressivement élargi depuis la loi du 1er août 2003, n’avait cependant jamais fait l’objet d’une évaluation approfondie.
Le 18 novembre 2025, la Cour des comptes a publié un rapport thématique inédit, révélant un coût budgétaire bien supérieur aux estimations officielles : la dépense fiscale associée au Pacte Dutreil a été estimée à plus de 5,5 milliards d’euros en 2024, contre 800 millions inscrits dans le projet de loi de finances pour 2025. La Cour a par ailleurs constaté une forte concentration de l’avantage fiscal : 1 % des bénéficiaires capteraient 65 % de la dépense, pour une économie moyenne de 30 millions d’euros par donataire.
Surtout, la Cour a relevé (selon elle) l’absence d’effets économiques significatifs du dispositif sur l’investissement et l’emploi, tout en reconnaissant son rôle positif dans la stabilité du contrôle familial. Parmi ses nombreuses recommandations figuraient notamment : l’exclusion des biens non professionnels de l’assiette de l’exonération, l’allongement de la durée de conservation, et l’introduction d’une progressivité dans le barème d’exonération.
C’est dans ce contexte que le législateur a intégré au projet de loi de finances pour 2026 des modifications ciblées du régime Dutreil, reprenant pour partie les préconisations de la Cour des comptes.
II. L’exclusion des biens somptuaires et des actifs non professionnels
L’article 8 de la loi de finances pour 2026 (ancien article 3 quater du projet) modifie l’article 787 B du CGI pour exclure de l’assiette de l’exonération de 75 % la fraction de la valeur des titres transmis représentative de certains actifs considérés comme non nécessaires à l’activité professionnelle.
Les actifs désormais exclus
Le texte dresse une liste limitative des actifs visés :
• les biens affectés à la chasse ou à la pêche ;
• les bateaux de plaisance et yachts ;
• les véhicules de tourisme ;
• les bijoux, métaux précieux, objets d’art, de collection ou d’antiquité ;
• les chevaux de course ou de concours ;
• les vins et alcools ;
• les logements et résidences non affectés à l’activité professionnelle.
En revanche, la trésorerie et les placements financiers ne sont pas visés par cette exclusion et demeurent dans le périmètre de l’exonération. De même, les actifs numériques restent éligibles.
Le cas particulier de l’immobilier
L’immobilier constitue le point d’attention principal de cette réforme. Les « logements et résidences » détenus par la société dont les titres sont transmis sont désormais exclus de l’assiette Dutreil, dès lors qu’ils ne sont pas exclusivement affectés à une activité opérationnelle. Concrètement, un appartement de fonction non strictement nécessaire à l’exploitation, une résidence secondaire détenue par une filiale ou un bien immobilier à usage mixte verront leur valeur retranchée de l’assiette exonérée. De même, les biens d’habitation à visée locative semblent être exclus du bénéfice du Pacte Dutreil.
En revanche, l’immobilier professionnel (locaux d’exploitation, entrepôts, bureaux utilisés exclusivement pour l’activité) semble demeurer pleinement éligible.
Cette distinction entre immobilier professionnel et immobilier patrimonial impose désormais un audit précis de chaque actif immobilier détenu par l’entreprise ou ses filiales avant toute transmission.
L’exception de l’affectation professionnelle exclusive de trois ans
Le législateur a prévu une clause de sauvegarde : les biens relevant de la liste des actifs somptuaires restent éligibles à l’exonération Dutreil s’ils sont exclusivement affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale depuis au moins trois ans avant la date de la transmission. Cette condition d’affectation doit en outre se maintenir pendant toute la durée de l’engagement individuel de conservation.
En d’autres termes, un bien immobilier de type résidentiel utilisé par un hôtelier dans le cadre de son activité d’hébergement pourrait rester dans le périmètre de l’exonération, à condition de justifier d’une affectation professionnelle exclusive et continue.
L’extension aux filiales : une appréciation au niveau du groupe
Point essentiel : l’exclusion s’applique également aux actifs détenus par toute société contrôlée directement ou indirectement par la société dont les titres sont transmis, au sens du 2° du III de l’article 150-0 B ter du CGI. Le législateur a ainsi anticipé les stratégies qui auraient consisté à loger les actifs « polluants » dans des sous-filiales pour épargner la holding de tête.
Pour les groupes familiaux structurés en cascade, cette règle impose une vision consolidée et exhaustive de l’actif de chaque strate du groupe. Un seul bien résidentiel ou somptuaire logé dans une filiale peut impacter l’assiette de l’exonération au niveau de la holding dont les titres sont transmis.
Si l’accord prévoit sa propre formule, il faudra veiller à ce qu’elle soit plus avantageuse que la formule légale sauf cas particulier. Dans la rédaction de l’accord, le conseil avisé d’un professionnel sera nécessaire car la formule prévue par l’accord devra respecter le caractère aléatoire et collectif de la participation. La rédaction de cette formule requiert une vigilance particulière afin de préserver le caractère aléatoire et collectif de la participation. L’accompagnement par un professionnel permettra d’identifier la formule la plus adaptée afin d’optimiser les montants attribués au titre de la participation, tout en sécurisant juridiquement le dispositif.
Bien que l’accord puisse définir une formule, le montant de la réserve spéciale de participation est plafonné à la moitié du bénéfice net comptable. Cependant, l’accord pourra prévoir un autre plafond parmi : la moitié du bénéfice fiscal, le bénéfice net comptable réduit de 5% des capitaux propre ou le bénéfice fiscal réduit de 5% des capitaux propres.
III. L’allongement de l’engagement individuel de conservation
L’article 8 de la loi de finances pour 2026 porte la durée de l’engagement individuel de conservation des titres transmis de quatre à six ans. Cette modification concerne aussi bien les transmissions de parts de sociétés (article 787 B du CGI) que les entreprises individuelles (article 787 C du CGI).
La durée totale de conservation – engagement collectif et engagement individuel cumulés – est ainsi portée à un minimum de huit ans (deux ans d’engagement collectif suivis de six ans d’engagement individuel). Il convient de noter que cette durée de huit ans n’est pas nouvelle dans l’histoire du Pacte Dutreil : elle correspond à la durée initialement prévue lors de la création du dispositif, avant d’être réduite pour limiter le risque d’illiquidité pour les héritiers.
Cet allongement emporte des conséquences pratiques majeures pour les familles :
• un gel de l’actif sur une période quasi-décennale, créant un risque accru d’illiquidité pour les héritiers ou donataires ;
• la nécessité d’anticiper davantage les besoins de trésorerie et les évènements de vie susceptibles de compromettre le respect de l’engagement ;
• une exigence renforcée de stabilité de l’actionnariat familial, réduisant la flexibilité en cas de cession partielle ou de restructuration du groupe.
Ces nouvelles conditions s’appliquent aux transmissions intervenant à compter du 21 février 2026, date d’entrée en vigueur de la loi de finances. Les transmissions réalisées antérieurement ne sont pas affectées, en application du principe de non-rétroactivité de la loi fiscale.
IV. Les amendements écartés : ce que la réforme aurait pu être
Le débat parlementaire a été nourri. Plusieurs amendements, inspirés par les recommandations de la Cour des comptes, n’ont finalement pas été retenus dans le texte définitif. Il est utile de les connaître pour mesurer ce que la réforme n’a pas fait :
– Suppression du family buy-out : le Sénat avait adopté une clause anti-abus stricte contre les schémas de rachat des titres par une holding endettée. Cette mesure a été écartée dans la version finale.
– Introduction d’un critère d’âge des donataires : un amendement prévoyait qu’au moins un donataire devait être âgé de 18 à 60 ans au moment de la transmission. Il n’a pas été retenu.
– Progressivité du taux d’exonération : plusieurs propositions visaient à réduire le taux à 50 % au-delà de 50 millions d’euros de valeur transmise, ou à plafonner la trésorerie éligible à 1,5 fois le besoin en fonds de roulement. Aucune n’a été adoptée.
– Allongement à huit ans de l’engagement individuel : certains députés souhaitaient aller plus loin que les six ans retenus. Le texte s’en tient à la durée de six ans.
En définitive, la réforme adoptée reste modérée par rapport aux mesures les plus restrictives envisagées. Le Pacte Dutreil conserve son architecture et sa force : l’exonération de 75 % demeure non plafonnée, le pacte réputé acquis subsiste, et les schémas de type family buy-out restent possibles.
V. La validation par le Conseil constitutionnel
Le 4 février 2026, le Premier ministre a saisi le Conseil constitutionnel de l’article 8 relatif au Pacte Dutreil, ainsi que de l’article 7 (taxe sur les holdings patrimoniales) et de l’article 11 (régime de l’apport-cession). Cette saisine, sans précédent pour un budget d’État depuis près de cinquante ans, ne formulait cependant aucun grief d’inconstitutionnalité de fond.
Dans sa décision n° 2026-901 DC du 19 février 2026, le Conseil constitutionnel a constaté la régularité de la procédure d’adoption et s’est abstenu de se prononcer sur le fond, en l’absence de griefs articulés. L’article 8 n’a donc été ni déclaré conforme, ni contraire à la Constitution.
Conséquence pratique : la voie des questions prioritaires de constitutionnalité (QPC) reste ouverte. Il n’est pas exclu que la constitutionnalité de ces dispositions soit contestée à l’occasion d’un contentieux ultérieur, notamment sur le terrain de l’égalité devant l’impôt ou de la clarté de la loi fiscale.
VI. Conséquences pratiques : anticiper et structurer
La réforme ne remet pas en cause le Pacte Dutreil en tant qu’outil stratégique de transmission. Elle en renforce cependant les exigences et impose une préparation plus rigoureuse.
Les réflexes à adopter avant toute transmission
• Auditer l’ensemble des actifs de la société et de ses filiales : identifier les biens susceptibles d’être requalifiés comme non professionnels (résidences, véhicules de tourisme, biens de confort), y compris dans les sous-filiales ;
• Documenter l’affectation professionnelle des biens sensibles : constituer un dossier probant démontrant l’usage exclusivement professionnel depuis au moins trois ans (baux, conventions, procès-verbaux, comptabilité analytique) ;
• Le cas échéant, sortir les actifs non professionnels du périmètre : cession, distribution ou transfert des biens somptuaires avant la transmission ;
• Intégrer l’allongement de la durée de conservation dans la stratégie familiale : planifier la liquidité, les besoins de financement et les évènements de gouvernance sur une période de huit ans minimum.
Exemple d’impact
Considérons une société hôtelière valorisée à 3 millions d’euros, dont le bilan comprend un appartement à usage résidentiel (mis à disposition du dirigeant) représentant 400 000 euros d’actif brut.
Avant la réforme, l’intégralité de la valeur des titres (3 millions) bénéficiait de l’exonération de 75 %. Désormais, la fraction représentative de l’appartement (400 000 euros) doit être retranchée de l’assiette exonérée. L’exonération ne porte plus que sur 2,6 millions d’euros, les 400 000 euros restants étant soumis aux droits de mutation au taux de droit commun.
Ce retraitement peut entraîner un surcoût fiscal significatif, d’autant plus important que les biens non professionnels représentent une part élevée de l’actif de la société.
Conclusion : un levier toujours puissant, mais plus exigeant
La loi de finances pour 2026 ne supprime pas le Pacte Dutreil. Elle en recentre la philosophie : l’exonération de 75 % est désormais réservée à la transmission de l’outil de travail, et non à l’optimisation patrimoniale de biens sans lien avec l’activité professionnelle.
Pour les chefs d’entreprise, la transmission reste un levier fiscal majeur, à condition d’être pensée dans la durée, documentée avec rigueur et accompagnée par un conseil présent sur l’ensemble du processus.
Chez Rozant & Cohen, nous accompagnons nos clients dans la structuration de leurs transmissions d’entreprise, en intégrant les nouvelles exigences de la réforme Dutreil dans une stratégie patrimoniale sur-mesure. Notre objectif : sécuriser la transmission tout en préservant la pérennité de l’entreprise et les intérêts de la famille.
FAQ : REFORME DU PACTE DUTREIL
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Non. Le dispositif est maintenu et l’exonération de 75 % reste inchangée. Seules les conditions d’application sont renforcées : certains actifs non professionnels sont exclus de l’assiette et la durée de l’engagement individuel de conservation passe de quatre à six ans.
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Le texte vise une liste limitative : biens de chasse ou de pêche, bateaux de plaisance, véhicules de tourisme, bijoux et objets d’art, chevaux de course, vins et alcools, logements et résidences non affectés à l’activité professionnelle. La trésorerie et les placements financiers restent éligibles.
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L’immobilier strictement affecté à l’activité professionnelle (locaux d’exploitation, entrepôts, bureaux) reste éligible. Seuls les logements et résidences à usage non professionnel ou mixte sont exclus. Pour les biens à usage professionnel, l’affectation exclusive doit être justifiée depuis au moins trois ans avant la transmission.
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Les nouvelles conditions s’appliquent aux transmissions à titre gratuit (donations et successions) intervenant à compter du 21 février 2026, date de publication de la loi au Journal officiel. Les transmissions antérieures ne sont pas affectées.
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Le Conseil constitutionnel ne s’est pas prononcé sur le fond de l’article 8, en l’absence de griefs articulés. La réforme est entrée en vigueur, mais une contestation par voie de QPC reste possible à l’occasion d’un contentieux futur.
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Les transmissions réalisées avant le 21 février 2026 restent soumises aux anciennes conditions. Pour les projets en cours, une analyse au cas par cas est nécessaire afin de déterminer l’opportunité d’anticiper ou d’adapter la structuration de la transmission aux nouvelles exigences.
Article écrit par Clément Rozant.
À PROPOS DES AUTEURS
CLÉMENT
Rozant
ASSOCIÉ FONDATEUR
AVOCAT À LA COUR
Clément a commencé sa carrière en janvier 2010 au sein du cabinet CMS Bureau Francis Lefebvre avant de fonder le cabinet Rozant & Cohen en novembre 2015.
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